随着人口老龄化的加剧，近几年养老行业规模不断扩大、投资急剧增加，但这并不意味着养老事业已经进入顺风顺水的发展阶段。尤其对于民营的养老机构，不少养老机构空置率较高，依然处于亏损阶段。很多大型开发商、保险公司旗下的养老机构，因背靠集团充裕的资本支持，旗下的养老机构运营较为粗放，大多未实现盈利。如何提高养老机构的运营效率，是养老行业从业者最关注的问题，也是影响养老产业能否健康稳健发展的关键因素。

　　香港人口老龄化问题比较严重，65岁及以上的人口已经占香港整体人口的18%，高于内地13.5%的水平。由于香港应对老龄化的时间长、经验多，行业成熟，催生了一批优秀的养老服务公司，运营管理水平远高于内地。通过研究香港头部的几家养老公司的运营情况，对于内地养老机构的发展有一定的借鉴意义。

　　入住率是直接影响养老机构盈利能力的关键因素。香港的养老机构平均入住率近几年一直保持在90%左右，而内地养老机构的行业平均入住率只有50%。

　　以为人口老龄化十分严重的一线城市——北京市为例，据调查显示，北京近20%的养老机构入住率不到20%，有50%的养老机构入住率不到50%，真正一床难求、入住率达到100%的养老机构只有49家，仅占10%。北京的养老机构整体还处于亏损的状态。其中，实现盈利的只占4%，盈亏基本持平的占32.8%，稍有亏损的占32.6%，严重亏损的占30.7%。

　　在硬件投入既定、运营管理投入难以降低的前提下，入住率上不去，就无法获得更多的营业收入。开支不减，收入不增，经营状况可想而知。因此提升入住率是保障盈利能力最关键的因素。

　　参考香港的经验，得到更多的政府认可与支持是保持高入住率的重要因素之一，以香港养老行业排名前两位的养老服务公司——松龄护老（和嘉涛控股（2189.HK）为例，他们的床位数量均在1000张左右，大多定位为“普惠型”，与政府的政策引导高度一致，容易得到政府的认可，政府采购的床位数量占他们总体床位的50%以上。而且政府认可的背后会带来更多的补贴与购买服务专项支持，正常情况下，这部分利润远高于辛苦运营的收益，尤其对于新建门店，有一定数量的政府采购床位，更有利于在短期内实现盈亏平衡。

　　在床位数量既定的情况下，要逐年提升盈利空间，提高收费标准是最直接的方式。但涨价是把双刃剑，虽可以提高整体收入，但也有可能造成现有客户的流失。需要养老机构结合市场情况、自身的品牌竞争力、运营情况和客户需求进行综合权衡。

　　以嘉涛控股（为例，该集团80%以上的客户是80岁以上的老人，刚需客户占比非常大，对价格敏感度不高。嘉涛控股近5年没有拓展新项目，床位数量保持不变，但通过提高收费标准，实现了收入连续年稳定增长，年复合增长率达到11%。

　　参考松龄护老（1989.HK）和嘉涛控股（2189.HK），他们的收入除了养老服务以外，还有10-15%的销售医疗保健用品和服务收入。而内地的养老机构大多严重依赖卖会员卡和公寓产权，在与养老配套的货品和医疗保健服务方面尚未充分重视。

　　为鼓励养老服务的供给，各级政府陆续出台相应的支持政策，对于符合要求的养老机构和组织给与相应金额的资金支持或税收减免。有研究发现，相对于无任何财政补贴，有财政补贴的民办养老机构入住率更高。其中，按床位补贴以及按“床位+服务量”的补贴模式对提高民办养老机构入住率最为显著。同时，那些之前享受过财政补贴但当前不再享受财政补贴的民办养老机构与无任何财政补贴的民办养老机构在入住率上并无统计学意义上的显著差异。也就是说， 一旦民办养老机构不享受财政补贴，其入住率存在下降的可能。政府对于养老产业的支持有多种，不仅仅只有床位补贴，还有与运营和从业人员的资助，因此养老机构可以结合国家和当地政府出台的相应优惠政策，积极申请。

　　需要注意的问题是补贴发放是否及时。这些补贴通常是在养老机构正式运营几年后达到相应的标准（例如入住率达到30%）才予以发放，且补贴力度有限（甚至延迟发放），雷竞技APP可谓杯水车薪、镜花水月，对养老机构的运营无法起到及时、有效的支持作用。例如，据网上资料显示，中西部地区某老年服务中心开业4年后，省财政给与的专项资金才一次性紧急发放了1/3的补助款，没有床位补贴；异地老人的医疗保险尚未实现刷卡即时结算；高龄老人除了享受国家统一规定的高龄津贴外，在其老年服务中心接受机构养老的高龄老人和失能老人没有其他养老补贴。可见政府对于纯民营性质养老院的政策落实还有待完善。

　　排床位和排房间在养老项目规划中是直接影响项目经济效益的测算。同样的建筑面积、不同的规划方案可以排布出的床位数量不同，测算的营业收入也不同。在规划指标下，要尽可能的排布出最大的使用面积和床位数量，进而实现价值最大化。

　　香港地少人多，人均住房面积不超过14㎡，养老机构的单床面积也相对较小，嘉涛控股和松龄护老的平均单床面积仅为10㎡。内地目前可盈利的养老机构平均单床面积区间主要集中在25-40㎡，而亲和源、椿萱茂等高端养老机构的单床面积大多在50-60㎡，盈利性较弱。有效控制单床面积，提高出床率，是中端养老机构盈利的关键因素之一。

　　由于养老机构是劳动密集型服务业，人工成本是非常关键的成本项目。内地的行业平均人工成本约占总成本的50%-60%（50%是租赁型项目或者物业租金成本较高的项目，60%为开发型项目或者物业租金成本较低的项目），香港的人力成本占比与内地持平。全员人护比：1：1.5—1：3（护理型），1：3—1：5（护理自理综合型），1：5—1：8（自理公寓型）。

　　内地养老机构的租金成本约为10-20%，香港头部养老机构的租金控制在10%左右。影响租金成本的除了显性的租金价格，还有隐形的因素——施工效率（物业装修期）。对于大多数租赁物业，需要根据养老机构的设计要求进行改造和装修。施工效率（或者叫改造周期，即从施工进场到完成现场竣工验收）是影响改造成本的一个隐性的关键因素。施工周期的拉长直接导致整个项目经营效益的大幅度下降，拉高成本。

　　需要注意的是，租金成本越高，人力成本比例越低，养老项目的租金成本合理取值不应超过运营成本的30%，人力成本最低比例不应低于40%。

　　面对人口老化，利用高科技解决老龄社会医疗、护理、安全等问题是全球大势所趋。香港养老院的入住率较高，在养老院加装智能设施，效果明显。香港养老产业人手短缺，创新科技正在起步，善用“黑科技”来纾缓养老压力，好处多多：除了能够改善长者的生活质量，减轻医护人员工作压力，有效降低养老机构的运营成本，提升养老产业的科技含量，促进产业快速发展。

　　据了解，目前香港市面上已经研发出可扶抱长者的机器人、自动吸便机、座椅沐浴间（自动射水喷皂液）、可协助长期卧床长者转身的床单架（透过左右移动床单），也有自动清洁布（透过光线可杀菌、除湿、去味）、外观时尚能360度旋转的“天行健轮椅”、适合中风患者康复使用的机械臂“希望之手”……将这些科技引入养老院或长者家中，能大大改善长者生活。

　　香港“长屋设计”公司就是一家专门为老年人改装房间的小型社会企业，他们的经验表明，通过在老人家中加装升降衣柜、升降橱柜、座式淋浴器等友善设施，不仅能够有效防止意外发生，还能辅助老人实现一定程度的生活自理，大大减轻家人或护工的护理压力。每个护工能同时照料的老人数量也有所提升，直接降低了人均成本。